Stockwerkeigentum als Wertanlage?

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in der Schweiz und insbesondere in dicht besiedelten Gebieten gilt trotz Warnungen vor einer Immobilienblase weiterhin als gute Investition.¹ Damit verwirklicht sich die Absicht des Gesetzgebers bei der schweizweiten Einführung des Stockwerkeigentums am 1. Januar 1965²: Die Eigentumswohnung sollte eine Wertanlage sein.³ Darüber hinaus sollte Stockwerkeigentum Familien und dem Mittelstand den Kauf von Wohneigentum auch in Gebieten mit hohen Bodenpreisen ermöglichen.⁴

Der Trend hin zum Stockwerkeigentum scheint anzuhalten und widerspiegelt sich in den statistischen Erhebungen über die letzten 20 Jahre. Von den 227 000 Wohnungen, die in der Schweiz in den Jahren 1990 bis 2000 neu erstellt wurden, waren über zwei Drittel Eigentumswohnungen.⁵ Die Zahl der Eigentumswohnungen nahm von 878 000 im Jahr 1990 um 19% auf 1 047 000 im Jahr 2000 zu.⁶ Für die Zeit nach dem Jahr 2000 fehlen gesamtschweizerische Statistiken, das zürcherische statistische Amt hat im Jahr 2010 aber festgestellt, dass die im Kanton Zürich neu erstellten Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2000 bis zum Jahr 2009 sogar um 53% zugenommen haben.⁷

Das Institut des Stockwerkeigentums war bei seiner Einführung 1965 indes nicht unumstritten. Gegner verwiesen auf die Erfahrungen mit kantonalem Stockwerkeigentum⁸ und behaupteten, Stockwerkeigentum sei eine Quelle von Streitigkeiten.⁹ Der Streit unter den Stock­werkeigentümern führe dazu, dass notwendige Instandhaltungsarbeiten am Gebäude un­ter­blieben, oder die Arbeiten würden nach lang­wierigen Auseinandersetzungen nur in ungenügender Weise vorgenommen. Letztlich würden die Gebäude verfallen.¹⁰

Angesichts der Tatsache, dass Reparaturen und Ausbesserungen zur Instandhaltung eines Gebäudes irgendwann nicht mehr genügen¹¹ und dass die ersten im Stockwerkeigentum erstellten Gebäude heute, bald 50 Jahre nach der Stockwerkeigentumsnovelle, ein Alter aufweisen, in dem sich die Frage nach einer umfassenden Renovation stellt¹², soll nachfolgend die rechtliche Durchführbarkeit einer solchen Renovation untersucht werden. Weiter soll untersucht werden, ob sich der Erwerb von Stockwerkeigentum vor dem Hintergrund einer irgendwann notwendigen Renovation wirtschaftlich lohnt und ob sich die Idee des Gesetz­gebers, mit dem Stockwerkeigentum ein Investitionsobjekt für Familien und den Mittelstand zu schaffen, verwirklicht hat.

Mit dem Kauf eines Stockwerkeigentumanteils erwirbt der Käufer Miteigentum an einer bebauten Liegenschaft und das Recht, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).¹³ Der Wert eines Stockwerkeigentumanteils setzt sich zusammen aus dem Wert der Wohnfläche und aus dem Wert des Gebäudes¹⁴. Der Wert der Wohnfläche ist abhängig von der Lage des Gebäudes und steigt oder fällt je nach Entwicklung der Grundstückspreise im betroffenen Gebiet. Der Wert des Gebäudes hängt dagegen massgeblich vom wirtschaft­lichen Alter des Gebäudes ab.¹⁵ Zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters geht das Schweizerische Schätzerhandbuch vom Erstellungsjahr des Gebäudes aus und berücksichtigt die Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand sowie die Aufwertung infolge Renovationen, Sanierungen und baulichen Veränderungen.¹⁶ Anhand des Gebäudealters lassen sich zudem die anstehenden Renova­tionskosten für die gemeinschaftlichen Gebäudeteile abschätzen. Heizungsinstallationen müssen beispielsweise nach 15 bis 30 Jahren ersetzt werden, die Fassadenbekleidung nach 30 bis 50 Jahren und das Dach nach 20 bis 60 Jahren.¹⁷ Das Ge­bäudealter vermittelt auch Hinweise über den Ausbaustand (z.B. ob das Gebäude über eine Zentralheizung¹⁸ oder eine energiesparende Isolation verfügt). Ergibt die Wertbestimmung, dass das Gebäude 60–70% seiner Gesamt­lebensdauer erreicht hat, schlagen die Autoren des Schweizerischen Schätzerhandbuchs vor, die Renovations- den Abbruchkosten gegenüberzustellen.¹⁹ Bei jedem Gebäude stellt sich damit irgendwann die Frage, ob es anstatt ­umfassend saniert nicht besser abgebrochen und neu aufgebaut werden soll.

Die Möglichkeit des Abrisses und Wiederaufbaus kann sich indes nur der Alleineigentümer einer Liegenschaft überlegen. Stockwerkeigentümer können – ohne die Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer einholen zu müssen – einzig Gebäudeteile verändern, an denen ihr Sonderrecht besteht.²⁰ Abbruch und Neuaufbau eines Gebäudes im Stockwerkeigentum setzten die Einigkeit aller Stockwerkeigentümer über die Aufhebung (Art. 712 f Abs. 2 ZGB) des alten und über die Begründung von neuem Stockwerkeigentum voraus. Wollte eine Stockwerkeigentümergemeinschaft tatsächlich ein neues Gebäude erstellen, so wären alle Stockwerkeigentümer gemeinsam die Bauherrschaft im Sinne einer einfachen Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR. Ein solches Bauunterfangen ist aufgrund der nötigen Zustimmung aller Eigentümer zum Abbruch und der nötigen Einigung aller Eigentümer über die Ausgestaltung des neuen Gebäudes kaum durchführbar. Die ­Unmöglichkeit zeigt sich bereits anhand der Schwierigkeiten, die bei der Renovation von ­gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, z.B. dem Dach oder der Aussenfassade, auftreten können. Das soll nachfolgend dargestellt werden.

Besteht unter den Stockwerkeigentümern ­Einigkeit über Art und Umfang der Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, steht einer Renovation nichts im Wege. In der Praxis wird diese Einigkeit aber die Ausnahme darstellen. Eigentümer können Erneuerungsarbeiten aus verschiedenen Gründen ablehnen: Ein Eigentümer wird vielleicht demnächst umziehen und hat daher kein Interesse mehr an einer Investition in das Gebäude. Ein anderer Eigentümer hat seine Wohnung vermietet und erachtet die Erneuerungsarbeiten als unnötige Kosten verursachend. Der dritte Eigentümer bewohnt die Liegenschaft zwar selbst, lehnt Renovationen aber infolge seines eigenen Alters und der zu erwartenden Umstände ab.²¹

Selbst wenn die Stockwerkeigentümer in einem ersten Schritt einig geworden sind, dass sie gemeinschaftliche Gebäudeteile erneuern wollen, müssen sie sich in einem zweiten Schritt auch über den Umfang der Erneuerungsarbeiten einigen. Wird beispielsweise die Heizung ersetzt, müssen sich die Eigentümer darüber einigen, ob sie eine teure oder eine günstige Heizung neu einbauen wollen. Die Stockwerkeigentümer haben sowohl über das Ausführen von Erneue­rungsarbeiten wie auch über deren Art und Umfang gemeinsam zu beschliessen. Eine Ausnahme besteht nach Art. 647 Abs. 2 ZGB lediglich für bauliche Massnahmen, welche für den Erhalt des Werts und der Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes notwendig sind. Solche Massnahmen können von jedem einzelnen Stockwerkeigentümer durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden. Beispiele hierfür sind die Reparatur des vom Sturm weggerissenen Dachs²² oder der zerplatzten Wasserleitung.²³ Es geht damit um zeitlich dringliche Massnahmen, mit denen das Gebäude vor weiterem Schaden bewahrt werden kann. Liegt keine zeitliche Dringlichkeit vor, beispielsweise bei einem schadhaften Verputz der Aussenfassade, dessen Renovation notwendig, aber nicht dringlich ist,²⁴ muss die Stockwerkeigentümerversammlung mittels Abstimmung über die bau­liche Massnahme beschliessen.

Erneuerungsarbeiten an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen sind bauliche Massnahmen, ­für die Art. 712 g Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum verweist, d.h. auf Art. 647 bis Art. 647 e ZGB. Für die Frage, wie viele Stockwerkeigentümer einer baulichen Massnahme zustimmen müssen, unterscheidet das Gesetz zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen. Für notwendige bauliche Massnahmen (Art. 647c ZGB) genügt die einfache Mehrheit der an der Stockwerkeigentümerversammlung anwesenden Stockwerkeigentümer.²⁵ Bei nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen (Art. 647d und Art. 647e ZGB) sind zusätzliche Quoren zu beachten.²⁶ Ob eine bauliche Massnahme zu den notwendigen, nützlichen oder luxuriösen Massnahmen gehört, hängt vom Einzelfall ab.^{27, 28}

Kommt ein Beschluss der Stockwerkeigen­tümerversammlung über die Vornahme einer baulichen Massnahme nicht zustande, kann ein einzelner Stockwerkeigentümer für eine notwendige bauliche Massnahme (nicht aber für eine nützliche oder luxuriöse Massnahme)^{29, 30} gestützt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB beim ­Gericht die Durchsetzung verlangen.

In der Praxis wird ein Stockwerkeigentümer, der in der Stockwerkeigentümerversammlung mit seinem Antrag auf Vornahme einer baulichen Massnahme unterliegt, den Aufwand eines Prozesses aber scheuen und darauf verzichten, gerichtlich gegen die übrigen Stockwerkeigentümer vorzugehen. Er würde dann auch das Risiko tragen, dass ein Gericht die von ihm verlangte bauliche Massnahme überhaupt als notwendig und nicht vielmehr lediglich als nützlich qualifiziert. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird deshalb nichts gegen den verneinenden Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung unternehmen, sondern abwarten, bis der Schaden so gross ist, dass dem Gebäude der Zerfall droht.³¹ Dann kann er, falls er noch über genügend Energie verfügt, die Renovation gestützt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ohne die Einwilligung der übrigen Stockwerkeigentümer vornehmen.

Die obigen Ausführungen zeigen, dass bei ­einem Gebäude im Stockwerkeigentum selbst notwendige (aber nicht dringliche)³² bauliche Massnahmen nur vorgenommen werden können, wenn die Mehrheit der Stockwerkeigen­tümer zustimmt.³³ Einigen sich die Stockwerkeigentümer nicht über Art und Umfang der Renovation, wird die Renovation nicht vorgenommen, was den Wertzerfall des Gebäudes beschleunigt. Damit wird die eingangs erwähnte Befürchtung der Gegner der Einführung des Stockwerkeigentums nachvollziehbar, dass bei Gebäuden im Stockwerkeigentum die notwendigen Instandhaltungsarbeiten unterbleiben oder nach langwierigen Auseinandersetzungen nur ungenügend vorgenommen werden. Das gilt für Instandhaltungsarbeiten als notwendige bauliche Massnahmen, wofür die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer an der Versammlung genügt (Art. 647c ZGB). Schwieriger ist die Umsetzung von nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen, für die an der Stockwerkeigentümerversammlung Quoren erreicht werden müssen (Art. 647d und Art. 647e ZGB). Aufgrund der nötigen Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer erfährt das Gebäude ab seiner Erstellung höchstens notwendige Renovationen, kaum aber bauliche Veränderungen.³⁴ Zusammengefasst bleibt ein Gebäude im Stockwerkeigentum nach seiner Erstellung so, wie es ist.

Da sich das Gebäude nicht verändert, kann eine darin befindliche Eigentumswohnung nur dann im Wert steigen, wenn der Preis für die Wohnfläche mehr ansteigt, als sich der Wert des Gebäudes vermindert und als der Zinsverlust für das eingesetzte Kapital beträgt. Das bedeutet auch, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung in einem neuen Gebäude, wo der Renovationsbedarf gering ist, mit weniger Risiko verbunden ist als der Kauf einer Eigentumswohnung in einem älteren Gebäude, wo Renova­tionen anstehen. Als Wertanlage, wie dies die Botschaft vom 7. Dezember 1962 gewollt hat, ist die Eigentumswohnung deshalb, zumindest langfristig, ungeeignet.

Im Unterschied zur Regelung bei Miteigentum (Art. 650 Abs.1 ZGB), wo ein Aufhebungsanspruch des einzelnen Miteigentümers existiert, ist die Auflösung von Stockwerkeigentum stark erschwert.³⁵ Zulässig ist die Aufhebung etwa mittels einer Aufhebungsvereinbarung (Art. 712 f Abs. 2 ZGB), der aber alle Stockwerkeigentümer zustimmen müssen. Auch die Aufhebung des Stockwerkeigentums wird durch die notwendige Zustimmung aller Eigentümer verhindert. Der Gesetzgeber anerkennt in der Botschaft vom 27. Juni 2007 zur anstehenden Änderung der Sachenrechts,³⁶ dass die in den ersten Jahren nach der Wiedereinführung des Stockwerk­eigentums erstellten und umgebauten Gebäude aufgrund ihres Alters immer mehr Mängel und Schäden aufweisen,³⁷ und schafft mit einem neuen Art. 712 f Abs. 3 Ziff. 2 E-ZGB einen Aufhebungstatbestand für Stockwerkeigentum, wenn an einem Gebäude bereits über 50 Jahre lang Stockwerkeigentum besteht und das Gebäude aufgrund von Schäden nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann.³⁸ Ab wann ein Gebäude nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann, sagt die Botschaft³⁹ allerdings nicht. Sie nennt auch keine Beispiele. Bei «bestimmungsgemäss genutzt» handelt es sich um einen Ermessensbegriff, welchen die Gerichte mit Wert werden ausfüllen müssen.⁴⁰ Unklar bleibt auch der Ablauf, wenn der Auf­hebungstatbestand (50 Jahre altes Stockwerkeigentum und keine bestimmungsgemässe ­Nutzung mehr möglich) erfüllt ist und ein Stockwerkeigentümer gestützt auf Art. 712 f Abs. 3 Ziff. 2 E-ZGB die Aufhebung des Stockwerk­eigentums verlangt. Die Liegenschaft wird verkauft werden müssen, es sei denn, die übrigen Stockwerkeigentümer wollen die Gemeinschaft fortsetzen und sind bereit, den Stockwerkeigentümer, der die Aufhebung verlangt, mittels Abfindung auszuzahlen (Art. 712e Abs. 4 E-ZGB).⁴¹ Dabei müssen sich die Stockwerkeigentümer jedoch wiederum auf den Betrag der Abfindung einigen, was nichts anderes als ein Verkaufspreis ist. Falls sich die Stockwerkeigentümer nicht einigen, können sie den Wert der Abfindung gerichtlich feststellen lassen.⁴² Kommt der Verkauf dann doch nicht zustande, muss das Stockwerkeigentum aufgehoben und die Liegenschaft als Ganzes verkauft werden. Dann könnte eintreten, was der Gesetzgeber 1962 mit der Einführung des Stockwerkeigentums rechts­politisch verhindern wollte, nämlich dass mehrgeschossige Gebäude nur noch «von den über grosses Kapital verfügenden juristischen Personen und Gesellschaften»⁴³ gekauft werden können.⁴⁴ Falls das Gebäude dann abgerissen und neu aufgebaut wird, kann der neue Eigentümer wählen, ob er Mietflächen erstellen oder Stockwerkeigentum begründen will. Fällt die Entscheidung zugunsten von Stockwerkeigentum aus, beginnt der Kreislauf von Neuem.

Ein Gebäude im Stockwerkeigentum erfährt nach seiner Erstellung aufgrund der nötigen Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zu baulichen Massnahmen kaum mehr Änderungen. Selbst notwendige bauliche Massnahmen werden in der Praxis unterbleiben, wenn die Mehrheit der Stockwerkeigentümer nicht zustimmt. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird aufgrund der Kosten und des Prozessrisikos die Instandhaltungsarbeiten nicht gerichtlich gegen die übrigen Stockwerkeigentümer durch­setzen.

Das Gebäude altert ab dem Tag seiner Er­bauung und verliert ständig an Wert. Die Eigentumswohnung im Gebäude kann somit nur dann an Wert gewinnen, wenn der Preis für Wohnfläche um mehr ansteigt, als das Ge­bäude an Wert verliert. Damit ist der Wert der ­Eigentumswohnung wesentlich an die Entwicklung der Bodenpreise im betroffenen Gebiet gebunden. Der Kauf einer Eigentumswohnung in einem neu erstellten Gebäude ist ferner das geringere Risiko als der Kauf einer Wohnung in einem älteren Gebäude, an dem Renova­tionsbedarf besteht oder in Kürze bestehen wird.

Ein Interessent für den Kauf von Stockwerk­eigentum ist gut beraten, vor dem Kauf die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen auf mögliche Konfliktpunkte über bauliche Massnahmen durchzusehen und den Verkäufer über das Konfliktpotenzial innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu befragen. Bei unrichtigen Angaben besteht die Möglichkeit, rechtlich gegen den Verkäufer vorzugehen und den Kauf allenfalls rückgängig zu machen. Der Ärger mit den Nachbarn und über den Kauf der Wohnung lässt sich damit aber nicht verhindern.