Impôt sur les gains immobiliers: durée de possession; supplément pour spéculation

L’octroi d’un droit de superficie peut altérer la valeur vénale d’un terrain de manière durable et essentielle. Toutefois, la loi d’harmonisation des impôts directs des cantons et communes ne définit pas précisément ce qu’on entend par «diminution de valeur durable et essentielle», ce qui ouvre aux cantons une certaine latitude d’interprétation. Dans la pratique zurichoise, l’octroi d’un droit de superficie indépendant n’est pas soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. De ce fait, dans le canton de Zurich, une indemnité versée lors de l’octroi du droit de superficie n’est pas soumise à l’impôt sur les gains immobiliers, mais éventuellement à l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. Cette pratique est suivie également dans les cas où un immeuble existant est transmis avec le droit de superficie. Toutefois, si le droit de superficie est inscrit au Registre foncier en tant qu’immeuble, il représente dès cette date un immeuble. S’il est vendu, alors il s’agit selon la pratique zurichoise d’un transfert immobilier du point de vue du droit civil, qui est soumis alors à l’impôt sur les gains immobiliers. Bien que l’octroi d’un droit de superficie ne génère pas d’impôt sur le gain immobilier dans la pratique du tribunal administratif zurichois, il doit être pris en compte comme un transfert immobilier pour le calcul du gain immobilier et de la durée de possession. Au niveau de l’impôt sur le gain immobilier, l’idée selon laquelle le droit de superficie en tant qu’un immeuble n’est manifeste que depuis son inscription au Registre foncier, et qu’il n’avait précédemment aucune existence, ne tient pas. La pratique suivie jusqu’ici par le tribunal administratif ne mérite pas protection.

Art. 12 et art. 73 LHID; art. 655, art. 667, art. 675 al. 1, art. 779 et art. 779 l CC