Déduction fiscale d’indemnités versées en cas de rupture anticipée de prêts hypothécaires

Les indemnités versées en cas de rupture anticipée d’un contrat de prêt hypothécaire constituent des impenses déductibles dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers, lorsque la résiliation de l’hypothèque est en relation étroite avec l’aliénation du bien immobilier. Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, l’indemnité pour rupture anticipée du prêt hypothécaire ne peut être considérée comme un intérêt passif déductible que si l’hypothèque résiliée est remplacée par une nouvelle hypothèque auprès du même créancier.

La question de la déduction des indemnités versées pour résiliation anticipée d’un contrat de prêt hypothécaire en raison de la vente de l’immeuble grevé de l’hypothèque a fait l’objet de deux décisions cantonales. Dans le cas zurichois, les autorités ont refusé de considérer que les indemnités versées pour rupture anticipée des contrats hypothécaires constituaient des impenses à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers. Dans le cas neuchâtelois, le fisc a refusé de déduire ces indemnités du revenu imposable des vendeurs. Le Tribunal fédéral admet le recours dans le cas zurichois. Dans la mesure où la résiliation anticipée du contrat de prêt est due à la vente de l’immeuble grevé de l’hypothèque et non à la conclusion d’un nouveau contrat de prêt, l’indemnité versée doit être déduite de l’impôt sur les gains immobiliers. En pareille situation, l’indemnité remplit les conditions d’une impense déductible de l’impôt sur les gains immobiliers (au sens de l’article 12 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes). Dans le cas neuchâtelois, le Tribunal fédéral rejette le recours. Lorsque, comme en l’espèce, la résiliation anticipée du contrat de prêt est due à la vente de l’immeuble grevé de l’hypothèque, il y a lieu de considérer que l’indemnité versée en raison de la résiliation anticipée des contrats de prêt ne constitue pas un intérêt passif déductible des revenus imposables. L’assimilation à des intérêts passifs peut, en revanche, se justifier lorsque l’indemnité pour rupture anticipée du prêt résulte de la conclusion d’un nouveau contrat de prêt hypothécaire aux conditions modifiées avec le même créancier. La double déduction, consistant à déduire l’indemnité aussi bien des revenus que du gain immobilier, est dans tous les cas exclue par la jurisprudence.

Art. 20, art. 21, art. 33, art. 34 et art. 146 LIFD; art. 7, art. 9, art. 12 et art. 73 LHID; art. 127 Cst.; art. 60 CO